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26 janvier 2018 5 26 /01 /janvier /2018 18:25
André Yché et Annick Girardin le 15 janvier dernier

André Yché et Annick Girardin le 15 janvier dernier

André Yché, président de la Société nationale immobilière (SNI), vient de signer un contrat d'objectif sur cinq ans avec la ministre des Outre-mer à la suite du rachat par la SNI des parts sociales de l'Etat dans les six société immobilière d'Outre-mer, dont les 34 % de la SIDR (Réunion), la SIMAR (Martinique), la SIG (Guadeloupe), la SIM (Mayotte) et de la SIGUY (Guyane) et 74 % (avec les parts du CNES et de la commune) dans la SIMKO (Kourou). Les six sociétés et leur 70 000 logements ont été évaluées à 190 millions dont 20 reviendront cette année au budget de l'Outre-mer. Interview.

"La dette des SIDOM s'élève à plus de 3 milliards"

Que prévoit ce contrat d'objectif ?

Tout en professionnalisant la gestion, nous devons pouvoir apporter des ressources financières complémentaires permettant de dynamiser la mise en oeuvre du plan logement outre-mer. Il faut tenir compte de la situation de chaque société et de chaque territoire où les démographies sont différentes et où les situations du patrimoine ne sont pas les mêmes non plus partout. Il y a des endroits où le patrimoine existant est dégradé et il faudra faire un effort de réhabilitation, de rénovation, voire de démolition et de reconstruction significatif. Et puis nous devrons faire un effort pour introduire davantage de diversité dans l'offre. C'est-à-dire que nous devons, lorsque c'est bien localisé, introduire la possibilité de quelques logements dans la catégorie intermédiaire pour attirer des cadres moyens sur certaines localisations. Nous devons aussi faire un effort pour faire davantage d'accession à la propriété. On ne pourra le faire du jour au lendemain, mais en prenant beaucoup de précautions pour sécuriser les accédants, éviter les situations de surrendettement et leur offrir la possibilité, s'ils regrettent leur décision, de redevenir locataire sans perdre d'argent. Il y a maintenant deux ans que nous avons commencé à étudier cette opération et nous connaissons assez bien la situation dans chaque territoire et ce qu'il faut c'est passer à l'action.

Quels sont vos objectifs eu égard aux prévisions du plan logement outre-mer qui table sur la construction de 1000 logements par an ?

Il y a six sociétés, cinq territoires différents, ce sont cinq problématiques différentes qu'il faut prendre en compte. Nous n'allons pas fixer aujourd'hui une limite haute parce qu'on voit bien que sur certains territoires comme la Guyane ou Mayotte, les besoins sont tout à fait considérables. Ils sont moins importants dans les Antilles, mais on continue d'avoir une croissance démographique en Guadeloupe et bien sûr à la Réunion. Notre objectif va être de tenir ce rythme de croissance. Nous allons aussi devoir faire pas mal de renouvellement. De ce point de vue, il faut souligner qu'il y a des ensembles immobiliers qui sont bien localisés et nous devons apprendre à mieux tirer profit de ces belles localisations pour produire des logements avec des ensembles collectifs un peu mieux adaptés aux besoins actuels.

Quand pourra-t-on connaître les objectifs que vous allez vous fixer ?

En termes de calendrier, au cours du mois de janvier, chaque conseil d'administration dans chaque SIDOM va faire approuver son plan d'affaires. Ce ne sont pas seulement des objectifs financiers, mais des objectifs opérationnels, combien de logements à construire, à réhabiliter ? Quels objectifs en gestion locative ? Tout cela est en cours. La SIDR et la société immobilière de Mayotte ont tenu leur conseil d'administration la semaine dernière, les autres suivent. Dans ces conseils d'administration, les actionnaires ont approuvé à l'unanimité les plans de développement et les plans d'affaires de chaque société.

L'état des lieux a-t-il été fait ?

Oui, l'état des lieux est assez bien réalisé. Maintenant, ce qu'il faut, c'est mettre en place des procédures de fonctionnement qui permettent de mieux maîtriser la gestion de chaque société. Il y a des erreurs dans le passé qui ont été commises. Par exemple, à la Réunion, on a développé des programmes de logements intermédiaires dans des localisations où il n'était pas envisageable de louer ce type de logements. Et il y a des dizaines de logements qui sont encore vacants ou qui sont mal utilisés, loués en-deça de leur valeur. Ce genre d'erreurs, il faut éviter de les commettre trop souvent parce qu'elles coûtent très cher et ce sont des sociétés qui ont besoin de tout leur argent pour être utiles et efficaces.

Un certain nombre de parlementaires ont critiqué ce projet de reprise et évoqué un risque de plus value indue. Comptez-vous réaliser des opérations immobilières ?

Le principe que nous appliquons quand nous prenons une participation dans une filiale comme la SIDR à la Réunion c'est que l'argent reste dans la SIDR. Nous ne remontons pas un euro et je dirai même qu'en réalité nous allons injecter des ressources supplémentaires dans chacune des SIDOM. Lorsque des opérations d'accession à la propriété, dans l'intérêt des occupants, sont réalisées, quand des locataires vont pouvoir se constituer un petit patrimoine cessible pour leur descendance, l'argent qui sera dégagé restera dans les sociétés en question pour développer davantage de logements. En métropole, nous faisons la même chose quand nous vendons des logements. Nous sommes une entreprise du secteur public ; c'est la Caisse des dépôts qui nous détient à 100 %. Il n'y a pas un sou qui sort de cette sphère ! Et la Caisse des dépôts, pour nous permettre de développer davantage, nous apporte des financements complémentaires d'une part et d'autre part nous exonère de dividende. Tout cet argent reste dans le périmètre de l'intérêt général. Et dans le cas des SIDOM, les ressources tirées de la vente de logements vont rester sur le territoire en question. Il n'y aura pas de transfert inter-DOM des plus values réalisées. Bien sûr quand on vend des logements en accession à la propriété, on fait des plus values parce qu'ils ont été amortis et même si on les vend à un tarif intéressant, on gagne de l'argent. Mais cet argent va être immédiatement réinvesti, réinjecté dans du nouveau patrimoine.

Une des principales critiques dont la SNI fait l'objet de la part des syndicats est de n'y connaître rien à l'Outre-mer. Quelle expertise offrez-vous ?

C'est vrai que nous découvrons l'Outre-mer, mais il y a un domaine dans lequel personne ne peur dire que nous ne connaissons rien, c'est le logement et l'habitat. Il me semble que c'est au moins aussi important d'être compétent en matière de logement et d'habitat dans la mesure où nous sommes disposés — et nous l'avons montré — à faire l'effort d'appréhension des réalités locales.

Est-ce que la SNI fait une bonne affaire ?

La SNI fait une bonne affaire en  termes de développement de ses implantations parce que nous sommes par nature et par désignation une entreprise nationale. C'est difficile de prétendre avoir une vocation nationale sans être présent dans les outre-mer. Cette opération, nous ne la faisons pas pour gagner de l'argent. J'ai dit et je répète que nous n'envisageons pas de remonter un euro de chacune de ces sociétés. Ce que nous faisons, c'est essayer de remplir notre rôle sur tous les territoires de la République indifféremment.

Les parlementaires ont critiqué ce prix de vente en établissant le prix moyen d'un logement à 2714 euros. Qu'en dîtes-vous ?

Je dis qu'on ne peut pas comparer des fonds qui sont donnés pour payer le capital social des SIDOM et de la valeur du patrimoine qui est à 80 % payée par la dette. Quand on rachète des sociétés, on reprend aussi cette dette et cette dette s'élève à plus de 3 milliards pour l'ensemble des SIDOM.

Malgré la recapitalisation de certaines d'entre elles ?

C'est sans commune mesure ! L'opération que nous faisons, fondamentalement, c'est une reprise d'endettement. Voilà le vrai sujet derrière cette opération. Ca n'est financièrement ni une bonne, ni une mauvaise affaire en ce sens que notre objectif est d'utiliser toutes les ressources présentes sur chaque territoire pour développer l'habitat. Pour être clair, c'est une affaire qui va nous coûter des dizaines de millions d'euros que nous allons financer avec la Caisse des dépôts pour améliorer le potentiel de développement. Raisonner en terme de prix au logement, c'est en quelque sorte biaiser le sujet. Par exemple, la dette de la SIDR est supérieure au milliard d'euros. La SIMAR, la SIMKO vont bien. La SIGUY a été recapitalisée et se trouve dans un plan de redressement qui va durer encore trois ans et la SIM va être recapitalisée, mais dans une échelle beaucoup plus petite.

Comment allez-vous travailler avec les collectivités locales présentes au capital de ces SIDOM ?

Le travail avec les collectivités territoriales est une obligation naturelle qui pèse sur nous. Nulle part, on ne peut réaliser d'opérations immobilières sans travailler en accord avec les collectivités. Notre métier est un métier qu'on ne peut pas faire contre les collectivités locales, mais avec elles. Simplement, il faut que chacun apporte ce qu'il doit apporter. La collectivité apporte l'expression des attentes locales, nous notre rôle est d'essayer de mettre tout ça en musique dans une perspective de professionalisation.de ces programmes et de leur gestion ultérieure.

Y aura-t-il des changements à la tête des SIDOM ?

Au stade actuel, il n'y a pas de changement envisagé.

Propos recueillis par FXG, à Paris

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