Opération d'intérêt national en Guyane - logement, urbanisme, le défi démographique

Les sénateurs ont auditionné en visioconférence les acteurs du logement, de l'aménagement et du BTP guyanais

La Guyane est-elle prête à lancer de front les 5 premiers grands chantiers de l'OIN ?

La situation du logement en Guyane a fait l’objet d’une table ronde au Sénat jeudi 6 mai. La délégation sénatoriale aux outre-mer prépare une étude plus large sur le logement dans les outre-mer et c’est dans ce cadre qu’elle a auditionné les acteurs du logement en Guyane où se prépare l’un des plus gros programmes jamais réalisé en Outre-mer avec l’opération d'intérêt national (OIN), une opération d'urbanisme à laquelle s'applique un régime juridique particulier en raison de son intérêt majeur. L'État conserve en effet dans ces zones la maîtrise de la politique d’urbanisme.

Première intervenante, Sophie Charles, maire de Saint-Laurent du Maroni a indiqué que « le besoin de logements est davantage un besoin de ville ». Dans la capitale de l’Ouest guyanais (officiellement 45 000 habitants, officieusement 70 000), le système urbain est en croissance exponentielle et en même temps en déliquescence puisque 60 % de l’habitat est informel. « Nous avons un déficit d’environ 4 000 logements (…) et l’on peine à en construire 1 000 par an… » Ajouté à ce handicap, l’offre de logement outre qu’elle soit quantitativement insuffisante combine plusieurs défaillances : le manque de diversification, le manque d’adaptation (pas assez de T6 ou T7) et le manque d’accession à la propriété. Et quand les logements sont tout de même construits, les équipements (école, route, centres sportifs et culturels) ne sont pas faits… Mme Charles regrette encore que l’on ne tienne guère compte des modes de vie locaux où les gens sont présents toute la journée sur leur lieu de vie ou encore l’incapacité à expérimenter les nouveaux modèles de lutte contre l’habitat spontané. « Ne faire que locatif social génère des dysfonctionnements que l’on connaît pourtant bien… » Depuis des années, la municipalité de Saint-Laurent travaille le sujet puisqu’elle a mis en marche un plan de renouvellement urbain, s’inscrit dans l’opération « Cœur de ville » et surtout dans l’OIN. Le but, c’est de faire de Saint-Laurent une « ville équatoriale durable » où les logements en R+2 serait bioclimatique, ventilé et protégé du soleil.

Pierre Papadopoulos, le directeur général adjoint à la direction générale des territoires et de la mer (DGTM) de Guyane, a donné des chiffres sur le logement social : « On en construisait 500 par an en 2013, on en est à 1600 en 2021. » Quatre opérateurs se partagent le marché auxquels s’ajoute un cinquième nouveau et plus modeste, Cap Accession. Reste que le problème du logement social est la trop faible consommation de la ligne budgétaire unique (31 millions d’euros en 2020 pour la seule Guyane, 35 en 2021 dont 13 pour les logements très sociaux). Pour y remédier, c’est le mot « ingénierie » qui revient et, selon M. Papadopoulos, il est difficile de faire venir des cadres pour avoir des « équipes solides et stables ». Reste que de l’avis général, le nouveau plan logement Outre-mer propose une méthode de gouvernance propre à répondre à la constitution de cette chaîne d’acteurs. Mais lui aussi indique que le social n’est pas tout puisque les enjeux vont aussi bien du relogement des squatteurs au nécessaire logement des cadres dont a besoin le pays.

Ainsi, Jean-Jacques Stauch, directeur général de la Société immobilière de la Guyane et de la Société immobilière de Kourou, a indiqué qu’il avait à construire 15 000 logement sur les dix prochaines années, non sans avoir rappelé que d’ores et déjà, ce sont « une quarantaine de milliers de personnes qui vivent dans le l’habitat informel ». Et pas question de décaser sans reloger, ce qui pose le problème de l’accès au foncier aménagé.

Denis Girou est directeur de l’établissement public foncier d’aménagement de la Guyane. Son agence est particulièrement chargée de mener cette politique foncière qui doit permettre de rattraper le retard en termes d’infrastructures et produire des équipements de qualité avec le label « Ecoquartier ». L’enjeu de l’OIN au départ était de créer 21 000 logements, soit l’équivalent d’une ville nouvelle de 70 à 80 habitants, l’ensemble étant réparti sur 24 zones à travers l’ensemble du territoire. Les dotations de l’EPFAG au départ, en 2017, lui ont permis de préparer les nouveaux quartiers sur la totalité des neuf communes concernées par l’OIN. En 2021, ce sont cinq ZAC qui sont en création, puis trois en 2022 quand auparavant, on créait une ZAC tous les trois ans. L’EPFAG a acquis l’an dernier pour 20 millions d’euros de foncier privé, ce qui représente un tiers de la surface totale de l’OIN. Le challenge va être de pouvoir démarrer en 2021-2022 de façon simultanée les opérations qui sont prêtes. « La difficulté qu’on a maintenant, reconnaît Olivier Mantez, directeur de Nofrayane et président de la cellule économique régionale de construction (CERC) de la Guyane, c’est de mettre en œuvre.(…) Les outils sont là, répète-t-il, mais l’inquiétude du monde du BTP, c’est comment changer de braquet ? Le retard qu’on prend est terrible pour l’habitat insalubre… » et l’habitat insalubre mange le foncier disponible. Le professionnel n’est pas sûr que les budgets soient adaptés pour « lancer 5, 6, 7 OIN de front » !

FXG

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